Wat kan jij doen als mandataris van beweging.net, zowel op lokaal als provinciaal niveau?

De provinciebesturen waren en zijn nog steeds een belangrijke schakel (partner) om de uitdagingen waar het woonbeleid voor staat innovatief, bovenlokaal en transversaal (over de beleidsdomeinen heen) aan te pakken. Ook de lokale besturen kunnen mee vorm geven aan een sociaal lokaal woonbeleid op hun grondgebied. Zij hebben hierin de regisseursrol.

Zet als lokaal bestuur in op sociale en bescheiden huurwoningen

Inzetten op sociale huurwoningen is en blijft meer dan nodig. Zet daarom als lokaal bestuur minimaal in op het behalen van het sociaal objectief en verhoog het aanbod van sociale huurwoningen. Het bindend sociaal objectief (BSO) is een minimale verplichting om in te zetten op een sociaal woonaanbod. Gezien de huidige wooncrisis is het voor lokale besturen meer dan interessant om verder te blijven inzetten op het verruimen van hun aanbod voor sociale woningen in functie van de woonnoden in de gemeente.

Ook met een gemeentelijk reglement wonen kunnen gemeentebesturen ontwikkelaars een financiële projectlast opleggen van een bepaald % van het aantal woningen in het kader van het behalen van het sociaal objectief. Zij kunnen dit omzetten in een vrijwillige uitvoering voor de realisatie van sociale huurentiteiten, wat meestal gebeurt en ook het feitelijke doel is.

Daarnaast moet er ook ruimte zijn voor betaalbare huurwoningen die niet sociaal verhuurd worden. Zo kunnen gezinnen die niet beantwoorden aan de sociale criteria, en niet of niet onmiddellijk kunnen kopen, toch een kwalitatieve betaalbare woning vinden. Bescheiden huurwoningen kunnen zowel door sociale huisvestingsmaatschappijen gebouwd worden als private ontwikkelaars.

Uitbouw van een aanbod bescheiden woningen door private ontwikkelaars | Wonen Vlaanderen De doelgroep van deze bescheiden woningen zijn burgers die moeilijk een woning vinden op de private markt, maar te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning.

Werk als lokaal bestuur een woonbeleidsplan uit

Werk als lokaal bestuur een woonbeleidsplan uit waarin zowel sociale als bescheiden huurwoningen een plaats hebben met aandacht voor de woonnoden van alle burgers, ook de meest woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden. Dit woonbeleidsplan wordt samen met sociale en andere partners ontwikkeld; grotere private bouwprojecten moeten zowel sociale als bescheiden huurwoningen bevatten. Voor de uitwerking van het woonbeleid kan een gemeente beroep doen op het intergemeentelijke samenwerkingsverband lokaal woonbeleid (VVSG). 

Bij de invulling van de gemeentelijke regisseursrol op het vlak van het lokaal woonbeleid neemt het lokaal woonoverleg een centrale plaats in. Zij kunnen een rol spelen om problemen te analyseren en voorstellen te doen. Participatie van armoede-organisaties is daarbij belangrijk.

Ondersteun burgers uit lage inkomensgroepen financieel/administratief die huren

Voorzie als gemeente voor burgers met een laag inkomen een gemeentelijke huursubsidie.Dit is een financiële tussenkomst in de huurprijs van de woning die men, in afwachting van de toewijzing van een sociale woning, huurt op de private markt. Met de gemeentelijke huursubsidie kan een lokaal bestuur de kloof dichten tussen de Vlaamse huursubsidie en de Vlaamse huurpremie.

De Vlaamse huursubsidie kunnen bewoners immers alleen krijgen als ze verhuizen van een woning van slechte kwaliteit (een “niet conforme woning”) naar een conforme en aangepaste woning, en voldoet  aan de voorwaarden voor de huursubsidie. De Vlaamse huurpremie treedt pas in werking vanaf het vier jaar dat men op de wachtlijst staat voor een sociale woning.

Voorzie voor burgers met een laag inkomen een financiële tussenkomst in de huurwaarborg.Het betalen van een huurwaarborg vormt vaak een belemmering bij de zoektocht naar een huurwoning op de private markt. Wie die waarborg niet kan betalen, mag het OCMW vragen de huurwaarborg voor te schieten. De tussenkomst door het OCMW kan drie vormen aannemen: een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder, een borgstelling van het OCMW voor de huurder, of een bankwaarborg vanwege een financiële instelling. OCMW ‘s die in de bres springen voor mensen die een woning willen huren op de private markt maar de huurwaarborg niet kunnen betalen, kunnen voortaan een vergoeding krijgen (zie hier).

Maak alle burgers erop attent dat men onder bepaalde voorwaarden bij het Vlaams Woningfonds een huurwaarborglening kunnen aanvragen, indien men het moeilijk heeft om de huurwaarborg in een keer te betalen. Deze huurwaarborglening kan men renteloze aanvragen bij het Vlaams Woningfonds. Voor meer informatie zie Huurwaarborglening van het Vlaams Woningfonds.

In de samenleving is nog steeds te weinig aangepast voor eenoudergezinnen. Merk je in jouw gemeente ook een toenemend aantal eenoudergezinnen? De provincie start deze legislatuur met een proefproject provinciale huurgarantie. Meer dan 55% van de eenoudergezinnen zijn huurder en behoren zo tot een kwetsbare groep. De huurgarantie staat in voor een haalbare huurprijs en woonkwaliteit maar ontzorgt ook verhuurders en biedt huurgarantie.

Pak leegstaande woon- en winkelpanden aan

Ga na of jouw gemeenten een lokaal actieplan heeft rond leegstaande woon- en winkelpanden. Meer en meer voorzieningen en kleine winkels verdwijnen in de dorpen. Nochtans zijn die van groot belang om de leefbaarheid te behouden. Leegstaande woon- en winkelpanden worden ook door de provincie aangepakt, werk daarom samen met de provincie, de private sector en de sociale economie om deze panden aan te kopen en te herinrichten.

Maak samen met het lokaal klimaatpunt (energieloket) een ‘ontzorgingsplan’ op voor specifieke doelgroepen. Van eigenaars van leegstaande woningen tot noodkopers.

Een gemeente beschikt via het sociaal beheersrecht over een instrument dat zowel kan bijdragen tot het verbeteren van de kwaliteit van het woningpatrimonium als een uitbreiding van het aanbod van betaalbare woningen. Het sociaal beheer geeft de gemeente het recht om woningen die minstens twee jaar zijn opgenomen in het leegstandsregister of de inventaris van ongeschikte- en onbewoonbare woningen of het register van verwaarloosde woningen of gebouwen (als de woning bezitter ze niet zelf bewoont) te renoveren en te verhuren als sociale huurwoning. Dit wil dan ook zeggen dat de gemeente het beheer over de woning tijdelijk af neemt van de eigenaar, voor herstel en sociale verhuring. Meer informatie is terug te vinden hierover in het draaiboek sociaal beheersrecht.

Investeer in innovatieve woonvormen en faciliteer minstens één pilootproject rond gemeenschappelijk/collectief wonen

Collectief wonen is een woonvorm waarbij een gebouw of gebouwencomplex wonen als hoofdfunctie heeft en dat daarbij uit meerdere woongelegenheden bestaat. Hierbij delen minimum twee huishoudens op vrijwillige basis minstens één leefruimte waarbij de bewoners gezamenlijk instaan voor het beheer en beschikken ze elk over minstens één private leefruimte.

Het hebben van een collectieve woonomgeving die de bewoners in zelfontwikkeling en zelfbeheer hebben is hierbij essentieel om te spreken van collectief wonen of gemeenschappelijk wonen. Op basis van de mate waarin bewoners ruimtes delen en de hoeveelheid privacy die een bewoner heeft, onderscheid men verschillende types. Het kan gaan om een gemeenschapshuis, een woongroep, een leefgemeenschap, co-wonen, cohousing, zorgwonen/duowonen en kangoeroewonen, Community Land Trust,..

Is jouw gemeente ook op zoek naar nieuwe en alternatieve woonvormen? Merken jullie een toenemende nood aan innovatieve woonvormen? Ook de provincie investeert in innovatie woonvormen (afwijkend van een klassieke één- of meergezinswoning en geeft mogelijkheden op vlak van ruimtegebruik, energie, zorgverlening, maatschappelijke integratie…) en probeert een antwoord te bieden op de uitdagingen van de toekomst.

De provincie Vlaams-Brabant beschikt over een rapport “Gemeenschappelijk wonen. Hoe ga je er als lokaal bestuur mee aan de slag?"  waarin tal van strategieën en tools voorgesteld worden. Ook het e-book van Rimo Limburg “betaalbaar wonen anders bekeken” biedt tips. 

Werk bij de uitwerking van een collectieve woonvorm zeker samen met partners zoals VZW Samenhuizen en Cera Coop. Zij hebben al goede praktijkvoorbeelden die kunnen inspireren. Een coöperatief beheer van het wonen kan ook een halt toeroepen aan de versnippering van eigendommen, percelen en woningen. Je kan ook een site of leegstaand gebouw in erfpacht geven aan een wooncoöperatie.

Zet in op renovatie en benutting van het huidige patrimonium in uw gemeente

Ga na of er binnen het patrimonium van de gemeente gebouwen gerenoveerd moeten worden of dat er mogelijkheden zijn om ze te herbestemmen bijvoorbeeld door ze te ontwikkelen als collectieve woonvorm.

Stimuleer scheiding van grond en woningformules voor burgers met lagere inkomens

Als regisseur van het lokaal woonbeleid kan de gemeente ook een actorrol opnemen als projectontwikkelaar op het eigen grondgebied. Dit kan de gemeenten doen door betaalbare grondgebonden rijwoningen (max. 200.000 euro) op gronden van of verworven door de gemeente te verkopen. Door deze formule blijft de gemeente grondeigenaar en kan de koper een degelijke woning bouwen tegen een aanvaardbare prijs. Deze gronden kunnen vervolgens toegewezen worden via een gemeentelijk toewijzingsreglement.

Ook het concept CLT (Community Land Trust) maakt een scheiding van grond- en huiseigendom waarbij het terrein waarop de gronden staan, beheerd worden door een overkoepelende organisatie zonder winstoogmerk. Deze grond wordt ter beschikking gesteld via systemen van recht van opstal, erfpacht of erfdienstbaarheid. Dit concept wordt alsmaar bekender in Vlaanderen en Brussel. Verschillende gemeenten tonen interesse voor CLT of namen CLT op in hun lokaal beleidsplan wonen. Daarmee realiseren zij betaalbare woningen op gemeenschapsgrond (vb. Leuven). De groep van kopers die met een CLT bereikt worden, hebben een inkomen tussen de 20.000 en 30.000 euro per jaar en beschikken over onvoldoende middelen om op de private markt een woning te kopen.

De doelgroep komt in principe ook in aanmerking voor sociale huisvesting, maar omdat er voorrang gegeven wordt aan de laagste inkomensgroepen lukt het hen in de praktijk niet om een sociale woning te betrekken. De kopers krijgen via de CLT een eeuwig gebruiksrecht op hun woning met dezelfde voordelen en verantwoordelijkheden als een gewone eigenaar. Om de woningen in de toekomst te blijven voorbehouden aan de doelgroep heeft de CLT bij verkoop van de woning een voorkooprecht tegen een prijs met een vooraf afgesproken beperkte meerwaarde. Meer informatie over vind je via Waarom CLT | CLT Gent. 

Verwerf zelf gronden als gemeentebestuur, benut bestaande publieke gronden voor betaalbaar wonen projecten

Breng alle gronden van (semi)publieke actoren in kaart en maak afspraken om deze in te zetten voor betaalbaar wonen (dit was al een opdracht van een gemeentebestuur in het kader van het grond- en pandendecreet). Met de toekomstige woonmaatschappij actief in de betrokken gemeente kunnen afspraken gemaakt worden voor projectontwikkeling (sociale huurwoningen) maar ook voor private ontwikkeling (vb. assistentiewoningen).

Betrek de burger als ontwikkelaar bij het inbreidingsbeleid, via het toelaten van opsplitsen van woningen in de kernen en op locaties met goede voorzieningen (concept tweegezinswoning)

Verschillende concepten kunnen hier ingezet worden. Zo is pandgebonden renovatie, het ontdubbelen van rijwoningen een ideale tool voor de opvang van de bevolkingsgroei in de wooncentra in combinatie met een ingrijpende renovatie naar lage energiewoningen. Ze hebben meer woonkwaliteit dan appartementen en zijn aantrekkelijke voor (eenouder)gezinnen. Daarnaast kunnen bestaande woningen opgesplitst worden tot een tweegezinswoning mits enkele stedenbouwkundige voorwaarden. De gemeente kan deze ontwikkeling stimuleren door goede architecturale modellen aan te reiken.

Zet de gemeentelijke fiscaliteit in voor een meer rechtvaardig woonbeleid

Gemeenten hebben via hun gemeentelijke fiscaliteit ook tools in handen om via heffingen het gekozen woonbeleid financieel te ondersteunen. Klassieke heffingen die een gemeente kan innen ter ondersteuning van zijn woonbeleid zijn de heffingen die gemeenten kunnen innen op onbebouwde kavels, tweede verblijven en vergoedingen voor het afleveren van vergunningen.

Daarnaast kan de gemeente ook een heffingsbeleid voeren in functie van een verkregen voordeel als gevolg van een vergunning, een planwijziging of een ontwikkelingsmogelijkheid. De kloof tussen de ontwikkelingsrechten van een individuele burger en een ontwikkelaar worden immers vaak als onevenredig ervaren. Eénmalige heffingen (een bedrag per m² of per wooneenheid) bij het opsplitsen van- en het realiseren van extra woongelegenheden in functie van het bestendig voordeel van de betrokken aanvrager is hier dan ook een mogelijk antwoord op.

Deze heffingen kunnen gelinkt worden aan de vergunningen die afgeleverd worden of opgenomen worden in een apart reglement. Gemeenten zoals Edegem en Londerzeel maakten hier onder meer al werk van via het Belastingreglement op de waardevermeerdering van onroerend goed naar aanleiding van een bestemmingswijziging in het kader van de ruimtelijke ordening. Zo ontving Edegem 3.528.000 euro in 2017 van een bouwpromotor in toepassing van dit reglement. Dit was slechts 20% van de waardevermeerdering die de bouwpromotor kon verwezenlijken op het project. De planbatenheffing in het instrumentendecreet die deze reglementering mogelijk maakt, voorziet de mogelijkheid om dit op te trekken tot zelfs 50% van de waardevermeerdering.

Middelen uit heffingen i.v.m. fiscaal ruimtelijk beleid kunnen vervolgens onder andere gebundeld worden in een grondfonds en inzet worden voor een betaalbaar woonbeleid in de gemeente om bijvoorbeeld strategische gronden aan te kopen, scheiding van grond- en andere woningconcepten te faciliteren, ...

Voorzie in de vergunning van woonprojecten dat diverse woontypologieën aan bod kunnen komen

Voorzie bijvoorbeeld erkende assistentiewoningen in grotere projecten nabij zorgvoorzieningen. Zorg ervoor dat grotere private bouwprojecten zowel sociale als bescheiden huurwoningen bevatten.

Vermijd uithuiszetting

De procedure tot uithuiszetting is een teken van het falen van het woonbeleid. Een woonbeleid dat de woonlasten van huishoudens niet kan beperken, dat geen evenwicht tussen huurder en verhuurder kan realiseren. Uithuiszetting is meer dan traumatisch: in het ergste geval leidt dit tot dakloosheid. Beweging.net wil daarom door een goed woonbeleid uithuiszetting vermijden.

Elke gemeente zou moeten beschikken over een duidelijk stappenplan hoe om te gaan met een dreigende uithuiszetting. De intergemeentelijke samenwerkingsprojecten lokaal woonbeleid kunnen een spil worden in de werking en de preventie rond uithuiszetting. Het bijhouden en centraliseren van het aantal meldingen, opgestarte procedures en effectieve uithuiszettingen is een belangrijke taak om het probleem effectief in kaart te kunnen brengen. Het opvolgen van gezinnen die uit hun huis zijn gezet is eveneens een noodzaak.

Voorzien van een noodwoning

Zorg dat je als gemeente beschikt over een noodwoning. Dit is een woning die ingezet wordt voor gezinnen met een acute woonnood bv. in het geval van uithuiszetting, maar ook na een brand of onbewoonbaarheid.

Voor kleine landelijke gemeenten kan het interessant zijn om samen een aantal transitwoningen aan te kopen als extra aanbod noodwoningen. Voor steden kan de woonbox van Samenlevingsopbouw een oplossing zijn om leegstaande gebouwen snel (tijdelijk) bewoonbaar te maken.